Despacho de abogados en Madrid especializado en derecho inmobiliario

La pandemia generada por el COVID19 está provocando graves consecuencias económicas que, sin duda, van a afectar al ámbito de las obligaciones contractuales y legales, también en materia de Propiedad Horizontal y Vertical. Las medidas urgentes adoptadas por el Gobierno en el ámbito económico no contemplan, salvo para colectivos vulnerables y determinados supuestos muy concretos, medidas de protección en el ámbito de las obligaciones contractuales y legales, por lo que en el resto de casos no previstos entre las citadas medidas seguirá vigente el principio del Derecho pacta sunt servanda (lo acordado se ha de cumplir) y no quedará otra que acudir, en caso de controversia, a la previsión legal relativa al caso fortuito o fuerza mayor, cuando lo que se pretenda sea la liberación del deudor por imposibilidad sobrevenida para cumplir con lo pactado (que no aplica respecto de las obligaciones dinerarias y, sólo en determinadas circunstancias, respecto de las obligaciones de dar y de hacer) y a la jurisprudencial relativa a la alteración de circunstancias sobrevenidas (cláusula rebus sic stantibus), que normalmente se viene aplicando para reequilibrar las prestaciones por alteración sustancial de las bases contractuales para evitar la excesiva onerosidad derivada de dicha alteración no prevista en el contrato, aunque en algunos casos también tiene efectos resolutivos o extintivos. Incidencia en materia de Propiedad Horizontal En el caso de las Comunidades de Propietarios, estas deberán cumplir o hacer cumplir, según el caso, aquellos contratos en los que sean parte, teniendo muy presente la aplicación, cuando haya controversia, de las citadas previsiones (pacta sunt servanda, caso fortuito, fuerza mayor, rebus sic stantibus), en función del tipo de obligación (dineraria, de dar o de hacer) y de la afectación que la crisis del COVID19 produzca en relación al cumplimiento de esta, por lo que lo primero que tendrán que hacer es determinar cuales son las obligaciones a cumplir o hacer cumplir y la normativa específica aplicable al respecto, si existe o no previsión contractual respecto a la responsabilidad o su limitación, y en caso de que sea posible, renegociar con la parte contraria las condiciones de cumplimiento de las mismas adoptando medidas dilatorias (aplazamiento, suspensión, etc) y/o tendentes a mitigar los daños, para procurar con ánimo solutorio la pronta resolución de las posibles controversias en caso de incumplimiento o demora en el cumplimiento. Respecto de las obligaciones de naturaleza no contractual, sino legal, salvo en aquellos supuestos precisos previstos en la normativa adoptada por el Gobierno para intentar paliar las consecuencias económicas del COVID19, las Comunidades de Propietarios deberán  seguir cumpliéndolas si no quieren ser sancionadas. En el caso de la obligación de los comuneros de contribuir a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades, regulada en el artículo 9.1.e) de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), se ha de tener en cuenta que no se trata de una obligación contractual, sino legal, por lo que persistirá y no podrá ser unilateralmente incumplida, mientras la Junta General de la Comunidad no adopte algún acuerdo en tal sentido que modifique, flexibilice o deje sin efecto, con carácter general o no, dicha obligación, incluso en el supuesto de que alguno/s de los propietarios se vea muy afectado económicamente por la pandemia o las consecuencias económicas de las medidas adoptadas en la declaración del Estado de Alarma. Incidencia en materia de Propiedad Vertical Lo expuesto con anterioridad, es igualmente aplicable con carácter general en materia de Propiedad Vertical, ya que, salvo en aquellos supuestos en los que la normativa aprobada con ocasión de la pandemia establezca determinadas medidas para la protección de determinados colectivos, en el resto de supuestos rige el principio pacta sunt servanda. Así, pues, los arrendatarios de viviendas deberán continuar pagando la renta y los de uso distinto al de vivienda también, ya que las medidas gubernamentales adoptadas no interfieren en la esfera jurídico privada, y las referidas a la contención en el ámbito de la actividad comercial lo que han prohibido no es la posesión de los inmuebles destinados a uso distinto al de vivienda, sino su apertura al público, sin perjuicio de que en determinados casos se pueda aplicar la cláusula rebus sic stantibus cuando la imposibilidad de abrir al público altere de manera grave las bases contractuales, desequilibrando de manera notorio el equilibrio de las prestaciones.  Por lo tanto, lo recomendable es que, en caso de que sea posible, se renegocie entre las partes  las condiciones de cumplimiento de las obligaciones contractuales que se vean afectadas adoptando medidas tendentes a la pronta resolución de las posibles controversias en caso de incumplimiento o demora en el cumplimiento. En Lextime Abogados hemos adoptado las medidas necesarias para resolver las dudas que puedan surgir al respecto de la incidencia del COVID19 en materia de Propiedad Horizontal y Vertical, para el diseño de las cláusulas contractuales necesarias en aquellos supuestos en los que no sea posible el cumplimiento tempestivo de las obligaciones y para actuar en relación a las faltas de cumplimiento contractual en previsión de las contingencias derivadas de la incidencia de la pandemia.

LA COBERTURA DE NUEVOS RIESGOS 21 mar 2018 Las Compañías aseguradoras están diseñando soluciones para la cobertura de nuevos riesgos derivados de la actividad profesional y empresarial. 

Entre las nuevas coberturas destacamos hoy dos soluciones novedosas de aseguramiento para la protección en materia de Protección de Datos y frente a ataques Cibernéticos que, sin lugar a duda, se van a convertir en breve en imprescindibles para empresarios y profesionales: DATA PROTECTION INSURANCE y CYBER RISK DATA MANAGEMENT. Data Protection Insurance: Protege al encargado o responsable del tratamiento de la LO 15/99, el RD 1720/2007 y/o cualquier legislación adicional promulgada en España para trasponer la Directiva Europea 95/46/CE (Responsabilidad general, profesional y frente a empleados por Protección de Datos, etc) Cyber Risk Data Management: Protege del riesgo financiero y/o físico derivado de una violación en la seguridad de los datos o de un fallo de seguridad en los sistemas y sus daños consecuenciales propios y ante terceros (ataques de 'Ramsomware', infecciones de 'malware' sin archivo, etc.) 
 
• Para más información: Broker Directo

Para que se pueda instalar video vigilancia en las Comunidades de Propietarios con todas las garantías en materia de Protección de Datos, se han de cumplir los siguientes requisitos:

1. Acuerdo de Junta reflejado en Acta.
2. Instalación en los accesos a la zona video vigilada, en lugar visible, carteles que informen de que se accede a una zona de tal naturaleza.
3. El acceso a las imágenes estará restringido a las personas designadas por la Comunidad de Propietarios y no podrá accederse mediante canal de televisión comunitario.
4. El sistema de grabación se ha de instalar en lugar vigilado o de acceso restringido, y solo tendrán acceso a las imágenes el personal autorizado, mediante la intoducción de un código de usuario y de una contraseña.

¿QUÉ TASA DEBEN PAGAR POR LITIGAR LAS COMUNIDADES DE PROPIETARIOS?

Según la Ley de Tasas, son obligados tributarios las personas jurídicas, las físicas y los entes sin personalidad.

Sin embargo, además de la cuota fija, común para todo contribuyente, establece una cuota variable para personas jurídicas y otra distinta para personas físicas, pero no establece ninguna cuota variable para los entes sin personalidad jurídica propia ..., tercer tipo de contribuyente que sí contempla la Ley General Tributaria.

Por lo tanto, ¿qué tasa deben pagar por litigar las Comunidades de Propietarios?

Para conocer la respuesta, consulta nuestro blog en www.problemasdecomunidad.com